不動産投資とは

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不動産投資とは

不動産を対象とした投資。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為。

不動産投資の基礎知識

昨今、資産運用の方法は多様化してきました。以前から主流だった株式や投資信託のような金融商品を運用することは、もはや当たり前になり始めています。

そんな中、資産運用の1つとして頭角を現してきたのが、「不動産投資」であります。

不動産投資を一言で表すなら、「投資用の不動産を購入し、居住者に貸すことで、賃料収入(不労所得)を得る投資」と言えます。もっとかみ砕くと「マンションのオーナーになる」ということです。

この場合の不動産投資は、今すぐ収入を増やすことが目的ではありません。本当の狙いは「老後資金を作ること」にあります。

不動産を購入と言っても、マンションを丸ごと買うためには多額の資金がいるため、資産運用の域を脱してしまいます。そこでワンルームだけのオーナーになるという発想に至りました。

このようにマンションの一室を購入し、オーナーとなることで入居者から家賃を受け取ることができます。家賃が入り続ける限り安定的かつ、まとまったお金が入ってくるのが不動産投資の特徴でもあります。

しかし、今すぐオーナーになりたいと思ったとしても、現在売りに出されているマンションを探し出し、購入までの契約行為を完結し、さらに入居者も募集するというのを全て1人でこなすのは至難の業です。

そこで以下のようなスキームを経て不動産投資を行うことが一般的となりました。

不動産投資の仕組み

前述した通り、不動産投資を始める下準備から、実際に収入を得るまでを自身で完結するのは難しいため、この一連の流れを担うプロに任せることができるようになりました。

以下は新築マンションの一室(物件価格:4,200万円)を運用する一例です。

(※ 全ての物件がこのようなケースになるとは限りません、また金額計算において金利は考慮されていません)

やや複雑そうに見えますが、仕組み自体は単純明快です。

不動産オーナーは以下のステップを踏むことによって、老後資金の形成を図ります。

このようにローン完済後には、賃料が直接自分の収入になりますので、老後資金として充てることができます。

ローンは資金がまとまり次第、繰り上げ返済をすることもできますので、そうなれば当初の予定よりも早く不労所得を得ることも夢ではありません。

また物件を手放したくなった場合は、その売却代金を一括で得ることもできます。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資は長期的な目線を持つ資産運用方法であり、老後資金の安定化を図るという面でも近年注目を集めていますが、メリットとデメリットを理解した上で始めることが大切です。

不動産投資ならではのデメリットなどもあるため、まとめてご紹介します。

不動産投資のメリット

・家賃収入で運用できる

一般的に不動産投資をする際は、物件自体のローン返済が重く、月々のコストが大きくなる傾向にあります。

しかし、家賃収入とローンの返済を相殺することで、実質負担は管理費用等のみで済むというのが大きなメリットとなります。

・節税効果

不動産購入時にかかる不動産取得税や所有権移転登記にかかる登記費用などは、不動産事業の必要経費となります。

これらは家賃収入から経費として引くことができますので、開始当初は事実上「赤字」となります。

そして不動産事業の赤字分は、給与など他の所得と損益通算(相殺)することができますので、所得税、住民税の対象となる課税所得が少なくなり、納税すべき金額が減ることがあります。

・安定した収入が入る

不動産の賃料収入は、株価のように日々乱高下する危険性が低いと言われています。

つまり長期的な目線で安定した収入を見込むことが予測できるのもメリットになります。

・私的年金を形成できる

ローンを完済した後は家賃収入が入り続けるため、老後資金として充てることができるのも大きなメリットです。

つまり自助努力によって年金を作り上げることができるのです。

・インフレリスクをヘッジできる

物価が上昇することをインフレと呼びますが、インフレの局面では現金の価値が下がります。

一方、実質資産であるマンションの価格は物価と連動しますので、インフレに強いと言われています。

不動産投資のデメリット

・初期コスト、固定費(ランニングコスト)がかかる

不動産投資を始める際に、不動産取得税や所有権移転登記の費用などがかかります。

また運用中も管理費や修繕積立費といったコストが発生します。

・流動性が低い

不動産は株式や現金のように数日以内に現金化することが難しい資産です。

売りたくなった時でも、最低数週間~数カ月の期間を要するため急な資金の入用には対応できないことがあります。

・空室リスクがある

不動産投資は、家賃収入が入り続けていることが前提となりますが、当然居住者が退去することもあります。

その場合は、次の入居者が現れるまで収入が減るか、ゼロになるリスクがあります。

・不動産価格下落リスク

株式や為替に比べ不動産の価格変動はそれほど激しくはありませんが、現物資産である不動産は老朽化などにより日々価値が目減りしていきます。

また物件の価値はその地域が人気かどうかなどの周辺環境も影響するため、購入時には将来的な見通しが必要となります。

・災害リスク

不動産が現物資産であれば、火災のリスクや地震、津波、台風、落雷、大雨による浸水被害などのリスクが伴います。そのためにも火災保険への加入などを検討する必要があります。

・金利上昇リスク

不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合は、経済状況に応じて金利が上昇し、実質返済額が増えてしまうリスクがあります。

(※ 固定金利の場合はこのリスクはありませんが、一般的に固定金利は変動金利よりも利率が高いので要注意です)

「不動産投資についてもっと理解する」では、さらに老後資金としての活用方法や運用に潜むリスクなどについて詳しく解説されていますので、効率的な資産運用を目指すために、さらなる深い知識の習得を目指していきましょう。